近年来，随着住房租赁市场成为各方竞相追逐的“新风口”，无论是资本还是商业银行，开发商还是酒店集团，都纷纷涌入长租公寓市场，而在住房租赁市场呈现蓬勃发展趋势之时，租赁企业也面临着模式清晰化后差异化发展的方向选择。

有研究报告指出，国内房地产市场正在经历第三次消费升级。改善需求增多，品质住宅占据主流，地产商品牌溢价提升。凭借品牌溢价、智能家居、优质物业等优势，同时期、同区域、同地段的楼盘，品牌开发商项目定价比当地小开发商高10%-50%。

不过，随着租赁用地的不断推出和相关政策的持续推进，未来会有更多开发商自持的出租楼盘推出。这将改变目前的开发商的商业模式。首先是资金的回笼速度将会减慢，如果开发商财力不够，就会很难运作这个模式。第二、未来的土地供应量会有一半是用来出租，这给租赁市场带来巨大的发展空间。但是如果以目前的租金回报率来看，差异化很大，有些运营商的租金回报率相当低，甚至在亏损经营。这一运营模式、服务、产品、IT 化程度都相关。

优帕克集团董事长李静认为，目前国内公寓市场处于蛮荒时期，运营模式各行其道，集中式、分散式全面开花。根据我们的经验，政策陆续推出后，市场需要一段消化期。在快速扩张后，是否能长足的发展，还是要看后期的运营管理水平。

作为早期进入国内高端长租公寓市场的领军人物，李静对于国内租赁市场有着较为深刻的理解。她表示，对于开发商来说，拿地开发后，后期的资产管理能力非常重要。有些开发商甚至已经开始委托金融机构做一些资产证券化产品，但如果没有规避好风险，标的资产的质量、租金、空置率等问题都将受到负面影响。

对于目前海内外大量资本涌入这一“风口”行业，优帕克服务式公寓李静董事长则较为理性的认为，资本涌入本身来看不是坏事，问题在于如何运用好。对于很多投资人来说，有否做好投资回报率和退出机制的两大问题的考量。 对于公寓运营商来讲，企业创始团队与投资人管理的边界有否确定。

李静表示，由于优帕克集团高效的资产管理能力，我们的发展目前基本以自有资金为主，未来国内租赁市场发展边界在于专业化运营效率的提高。目前市场上谈论的租金回报率是可以测算的，但运营管理的能力则就因人而异了。成立15年来，优帕克这一路走来，遇到了很多问题，同时，积累了很多经验，我们认为这都是成就现在公寓运营商的宝贵财富。

在新的住房制度中，先租后买成为鼓励的消费方式，这一趋势促成人们对于国内租赁市场的发展长期看好。但能否长效发展，则取决于资产的运营管理能力包括资产证券化的能力和运营管理效率。